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Was ist eine Baulast?

1. Was ist eine Baulast?

2. Was sind Baulasten – und wer legt sie fest?

3. Wie wirkt sich die Baulast auf Neubauprojekte aus?

1. Was ist eine Baulast?

Eines gleich vorweg: Der Name täuscht. Beim diesem Thema geht es nicht ums Gewicht einer Immobilie – die Baulast hat weder mit der Statik zu tun noch mit der Frage, wie solide der Baugrund ist. Stattdessen handelt es sich bei Baulasten um Belastungen im übertragenen Sinn: Um  baurechtliche Einschränkungen, die mit bestimmten Grundstücken einhergehen können.

2. Was sind Baulasten - und wer legt sie fest?

Ganz grob vereinfacht ist eine Baulast eine baurechtliche Vorgabe von öffentlicher Seite, die an ein bestimmtes Grundstück gebunden ist. Sie ermöglicht es Bauherren, Kompromisse mit der Baurechtsbehörde auszuhandeln: Auf einem Grundstück, das eigentlich nicht bebaut werden darf, kann oftmals eben doch gebaut werden – vorausgesetzt, der Bauherr akzeptiert bestimmte Auflagen.

Ein typisches Beispiel dafür ist die sogenannte Stellplatzbaulast. Ist in einem Baugebiet nur wenig Raum für Autostellplätze, wird oftmals auf einigen wenigen Grundstücken Platz für einen öffentlichen Parkplatz reserviert. Wer ein solches Grundstück kauft, um darauf beispielsweise ein Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung zu bauen, muss die für Stellplätze vorgesehene Fläche freihalten und akzeptieren, dass hier in Zukunft auch Dritte parken dürfen.

Aber Vorsicht: Sobald eine Baulast einmal im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen, ist sie rechtsgültig. Solange das öffentliche Interesse nicht erlischt und die Baubehörde ganz offiziell eine Löschung der Baulast vornimmt, ist die Einhaltung der Auflagen verpflichtend – und wenn das Grundstück den Besitzer wechselt, geht die Baulast einfach auf den neuen Eigentümer über.

Wer Baugrund kauft oder vielleicht geerbt hat, sollte daher immer Einsicht in das Baulastenverzeichnis beantragen: Hier sind alle Baulasten in Deutschland verzeichnet. Wer ein berechtigtes Interesse an den Baulasten eines bestimmten Grundstücks hat – und Interessenten, die sich vor der Kaufentscheidung über eventuelle Vorgaben informieren wollen, fallen eindeutig in diese Kategorie – kann die Details beim Grundbuchzentralarchiv erfragen.

3. Wie wirkt sich die Baulast auf Neubauprojekte aus?

Wie sich Baulast auf die Gestaltung eines Neubaus auswirken kann, zeigt ein Projekt in Kirchheim am Neckar. Im Neubaugebiet „Bachrain 2“ baut dort die UPR GmbH drei Reihenhäuser – und für jedes dieser Häuser ist im Grundbuch als Baulast ein Leitungsrecht zugunsten der Bodensee Wasserversorgung eingetragen. Das bedeutet, dass die Wasserleitungen auf diesem Grundstück Vorrang haben: Die Bebauung muss sich an die vorgeschriebenen Schutzstreifen und Abstandsflächen anpassen.

Im Fall der drei Reihenhäuser hatten die Bauherren Glück: Die Leitungen waren schon verlegt – und zwar an einer Stelle, an der sie niemanden störten. Für die Projektentwicklung war das eine große Entlastung: Was, wenn der notwendige Schutzstreifen mitten durch die Terrassen oder – noch unangenehmer – mitten durch die Wohnzimmer der drei Neubauten gelaufen wäre? In diesem Fall hätten wir alle Pläne über den Haufen werfen und von vorn anfangen müssen.

Lassen Sie uns Ihr Wunschgrundstück genauer in Augenschein nehmen!

Um Ihnen bei der Gestaltung Ihres Eigenheims den größtmöglichen Freiraum zu bieten, rate ich Ihnen dazu, nach Möglichkeit ein lastenfreies Grundstück zu erwerben. Gleichzeitig weiß ich aus langer Erfahrung im Immobiliengeschäft aber auch, dass das Leben manchmal andere Pläne hat: Ist ausgerechnet Ihr Traumgrundstück belastet, ist eben etwas Kreativität gefragt – und meine Expertise im Umgang mit Baulasten.

Axel Knows hilft Ihnen dabei, das Beste aus Ihrem Baugrund zu machen. Ist eine Löschung der Baulast nicht möglich, gehen wir der Sache gemeinsam auf den Grund und schöpfen die Bebauungsmöglichkeiten voll, ordentlich und gesetzeskonform aus.