fbpx
Zum Inhalt springen

Was bringt die Grundsteuerreform?

1. Das Problem mit den Kennzahlen

2. Was verändert die Grundsteuerreform?

3. Was bedeutet die neue Grundsteuer für Bauherren und Eigentümer?

Was bringt die Grundsteuerreform?

Wer ein Eigenheim besitzt oder zumindest schon den Bauplatz für sein Traumhaus erworben hat, zahlt einmal im Jahr Grundsteuer. Je nachdem, wo das Grundstück liegt, kann die allerdings sehr unterschiedlich ausfallen. Mit der Grundsteuerreform 2025 soll das ein Ende haben: Die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer wird neu ermittelt – und zwar so, dass sie dem aktuellen Marktwert der Immobilie möglichst genau entspricht.

Aber was bedeutet das ganz konkret? Müssen sich alle, die heute ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen, darauf einstellen, dass in ein paar Jahren die Steuerlast steigt?

Ja und nein. In diesem Artikel möchte ich Ihnen zeigen, warum die Grundsteuerreform in manchen Baugebieten durchaus zu einer deutlichen Veränderung der Abgabenlast führen kann – und warum die allermeisten Immobilienkäufer trotzdem aufatmen können.

1. Das Problem mit den Kennzahlen

Dass die Grundsteuer je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen kann, verdanken wir dem sogenannten Einheitswert. Der wurde in den 1920ern eingeführt und sollte eigentlich dabei helfen, den Wert von Grundstücken vergleichbar zu machen. Für jedes Grundstück – bebaut oder unbebaut – wurde daher zu einem ganz bestimmten Stichtag eine Kennzahl ermittelt, die möglichst nah am aktuellen Marktwert liegen sollte. Dieser Wert sollte dann die Berechnungsgrundlage für Abgaben wie die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer bilden, deren Höhe immer dem Marktwert des betreffenden Grundstücks angemessen ausfallen sollte.

Transparenz und eine faire Besteuerungsgrundlage, die sich mit dem Markt mitentwickelt – in der Theorie klingt das super. In der Praxis gibt es allerdings ein großes Problem mit dem Einheitswert. Die Kennzahlen wurden nämlich über Jahrzehnte hinweg nicht aktualisiert. In den alten Bundesländern werden bis heute Zahlen aus dem Jahr 1965 zur Berechnung der Grundsteuer verwendet. In den neuen Bundesländern gelten sogar noch die Kennzahlen von 1935.

Falls Sie sich jetzt fragen, wie das passieren konnte: Ursprünglich war alles ganz anders geplant. Der Einheitswert sollte eigentlich alle sechs Jahre neu bestimmt werden, um die Kennzahlen dem Immobilienmarkt anzupassen. Nur wurde diese Erhebung immer wieder verschoben, weil eine bundesweite Ermittlung der Grundstückswerte nun einmal mit enormem Aufwand einhergeht. Und ehe wir uns versehen, sind wir im Jahr 2018 und das Bundesverfassungsgericht erklärt, dass die Berechnungsgrundlagen inzwischen eine untragbare Schräglage aufweisen.

Die Grundsteuerreform 2025 soll hier Abhilfe schaffen.

2. Was verändert die Grundsteuerreform?

Mit der Grundsteuerreform 2025 ist der Einheitswert passé – und das ist auch gut so. Der Immobilienmarkt ist derzeit in weiten Teilen Deutschlands so heiß, dass der Grundstückswert von heute schon in wenigen Wochen vollkommen veraltet sein kann. Als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer dient in Zukunft zum einen die Grundstücksfläche und zum anderen der Bodenrichtwert am Stichtag 1. Januar 2022. 

Der Bodenrichtwert ersetzt damit den Einheitswert: Er gibt dabei an, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden an einem bestimmten Standpunkt zum Stichtag wert war. Damit die neue Grundsteuer nicht das Problem mit dem veralteten Einheitswert an anderer Stelle gleich wiederholt, muss natürlich auch diese Kennzahl regelmäßig erneuert werden. Das ist aber schon deutlich leichter: Die Gemeinden ermitteln den Bodenrichtwert ohnehin alle zwei Jahre – manche noch häufiger. 

3. Was bedeutet die neue Grundsteuer für Bauherren und Eigentümer?

Das Ziel der Grundsteuerreform besteht nicht darin, den Besitz und Kauf von Immobilien stärker zu besteuern. Ganz im Gegenteil: Eigentlich geht es darum, eine bundesweit einheitliche Berechnungsgrundlage zu schaffen, die die Steuerlast ein bisschen fairer verteilt. 

An Standorten, die seit der letzten Erhebung des Einheitswerts an Beliebtheit verloren haben, liegt die Grundsteuer heute höher als dem Marktwert der Grundstücke angemessen wäre. Hier wird die Steuerlast infolge der Grundsteuerreform sinken. Umgekehrt gibt es aber natürlich auch Hotspots, deren Immobilienmarkt inzwischen deutlich umkämpfter ist als noch in den 1960ern. In manchen Großstädten und auch in den umgebenden Speckgürteln, die bislang von einem niedrigen Einheitswert profitiert haben, wird der Grundsteuersatz daher tatsächlich steigen.

Für die allermeisten Standorte wird sich mit der Reform aber nicht viel ändern. Zwar liegen die Bodenrichtwerte 2022 natürlich in ganz Deutschland ein ganzes Stück höher als 1969 oder 1935, doch um das auszugleichen, senkt die Grundsteuerreform 2025 die Grundsteuermesszahl. Diese Kennzahl bestimmt darüber, zu wie viel Prozent der Grundstückswert überhaupt versteuert wird. Unterm Strich wird die Grundsteuer daher auch in Zukunft für die meisten Immobilienkäufer und -Eigentümer keine Sprünge machen – nur in den alten und neuen Hotspots passen sich die Zahlen endlich den aktuellen Grundstückswerten an.

Immer bestens informiert

Von Kaufvertrag und Kredit bis hin zu Steuern und Abgaben: Es ist nicht immer leicht, beim Immobilienkauf das Kleingedruckte im Blick zu behalten. Die gute Nachricht? Das müssen Sie auch nicht – denn hier komme ich ins Spiel. Axel Knows bietet Ihnen persönliche Beratung zu Ihren Rechten und Pflichten als Käufer. So beginnt der Weg in die eigenen vier Wände entspannt.